La declaratoria de fábrica es la inscripción de una construcción en el Registro de Predios correspondiente, donde se consignan las características y condiciones técnicas de una obra. Al inscribir una declaratoria de fábrica, reconocemos el carácter legal de una determinada construcción. Con la inscripción de la declaratoria de fábrica se facilitará la transferencia de un determinado predio, además de valorizarlo. Asimismo, la inscripción de la declaratoria de fábrica permite, en caso se trate de departamentos, la independización de los mismos. Actualmente existen dos tipos de requisitos diferenciados para inscribir una declaratoria de fábrica, lo cual dependerá de la fecha en la cual se haya culminado la construcción.

Requisitos para realizar una Declaratoria de Fábrica – Construcciones realizadas desde el 21 de Julio de 1999 hasta la actualidad

1. IMPORTANTE: Este es un procedimiento netamente administrativo, en el que desempeña un papel protagónico el ingeniero o arquitecto colegiado inscrito como verificador ante las oficinas de la SUNARP, y se tiene que recurrir previamente a las instituciones Municipales y conexas, y solo se va a la notaría, para la redacción de la escritura pública respectiva, que se realizará en base a la documentacion que proporcione el solicitante con sus planos, memorias descriptivas y conexos.
2. Formulario único de edificaciones (FUE) a que se refiere la ley N° 29090, con el sello de recepción de la municipalidad competente, firmado por los propietarios, ingeniero constructor, y aprobado por la Municipalidad (sellos y firmas).
3. Declaración jurada de los propietarios inscritos con firma certificada notarialmente, indicando la fecha de terminación de la construcción si es que el FUE no tuviera esa información.
4. Plano de ubicación, localización y de distribución autorizado por profesional competente, debidamente aprobado por la municipalidad (con los sellos de aprobación).
5. TENER EN CUENTA: Primero los otorgantes antes de ir a la Notaria o Sunarp deberán de obtener la aprobación de la declaración de fábrica en la municipalidad.

Base Legal

1. Ley N° 29090, para construcciones realizadas desde el 21 de Julio de 1999 hasta la fecha

Requisitos para realizar una Declaratoria de Fabrica – Construcciones realizadas hasta el 31 de Diciembre del 2016

1. IMPORTANTE: Este es un procedimiento netamente administrativo, en el que desempeña un papel protagónico el ingeniero o arquitecto colegiado inscrito como verificador ante las oficinas de la SUNARP, y se tiene que recurrir previamente a las instituciones Municipales y conexas, y solo se va a la notaría, para la redacción de la escritura pública respectiva, que se realizará en base a la documentación que proporcione el solicitante con sus planos, memorias y conexos.
2. Formulario registral (FOR) aprobado por la Sunarp , el cual debe ser suscrito por los propietarios y el verificador responsable (ingeniero civil o arquitecto colegiado inscrito en el Índice de Verificadores de Predios de la zona registral correspondiente para que efectúe la constatación de la edificación) con firmas certificadas ante notario.
3. Plano de ubicación, localización y de distribución, suscrito por el verificador responsable, cuya firma debe estar certificada ante notario.
4. Informe Técnico de Verificación suscrito por el verificador responsable cuya firma debe estar certificada ante notario, conteniendo lo previsto en el artículo 12 del D.S. 035-2006-Vivienda.
5. Declaración Jurada del verificador responsable, adjunto o inserto en su Informe de Verificador, señalando bajo su responsabilidad, que la edificación materia de regularizan cumple los parámetros urbanísticos y edificatorio reglamentarios correspondiente a la fecha de ejecución, o de lo contrario consigna las observaciones , dicha declaración jurada debe estar con firma legalizada del verificador responsable ante notario.
6. Declaración Jurada con firma legalizada (notarial) del verificador indicando que no se encuentra comprendido dentro de los supuestos de improcedencia que establece la Primera Disposición Complementaria y Finales de la Ley N° 30830.
7. TENER EN CUENTA: En el caso de la presentación mediante la Ley N° 27157, toda la documentación adjuntada debe constar por triplicado y separado (un original y dos copias). El original queda archivado en la Oficina Registral, una de las copias es enviada de oficio a la municipalidad distrital correspondiente y la otra devuelta al usuario.
8. RESUMEN:  PRIMERO: FOR 1 (Formulario Registral para Fabrica) que sirve para regularizar edificaciones .SEGUNDO: Informe técnico de verificación, eso te lo hace el verificador técnico , es decir un ingeniero civil o arquitecto adscrito a la nómina de verificadores comúnes de Registros Públicos. EL VERIFICADOR, da un informe de medidas perímetros, área, y temas técnicos, acá lo importante es la antigüedad de la edificación.TERCERO: Acá lo importante en el FOR 1 es la legalización de firma y huella tanto del verificador común como del propietario que avalan toda la información contenida en el FOR 1. CUARTO: Plano Perimétrico, de localización  y ubicación, plano de subdivisión y memoria descriptiva no requieren estar visados por la municipalidad, esa es la ventaja y también la otra ventaja es que no requiere tampoco certificado negativo o positivo catastral.  QUINTO: PARA IR AHORA AL Registro PÚBLICO – SUNARP: 5.1.- Escritura pública de independización vía regularización. (REQUISITO UNO ESCRITURA PUBLICA-la minuta se hace en base a la memoria descriptiva) 5.2.- Sacar copia Certificada de tu partida Registral del inmueble. 5.3.- Mi FOR 1 con legalización notariales de firma y huella del propietario y verificador. 5.4.- Mi informe Técnico de Verificador que hizo el tema para la subdivisión. con la antigüedad establecida en la ley Edificaciones Anteriores al 21 de Julio de 1999 . 5.5.- Planos perimétrico, de localización  y ubicación, plano de subdivisión y memoria descriptiva no requieren estar visados por la municipalidad. 5.6.- ESTOS MISMOS REQUISITOS SON PARA LA FÁBRICA ANTERIOR a 1999: Lo único que se agrega es el Plano de Distribución y el CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS y la escritura sería independización vía regularización con fábrica. Para tramitar el certificado de Parámetros Urbanísticos se hace con el FUT en el Municipio , y se adjunta una partida registral del predio y plano de localización y memoria descriptiva, sirve solo para ver la zonificación de la zona.

Base Legal

1. Ley N° 27157, modificado por la Ley N° 30830 (para edificaciones finalizadas hasta el 31/12/2016)